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美国房地产投资之我见!

	美国房地产投资之我见!

现在的时间和大家聊聊有关美国房地产投资的话题,也方便大家了解美国的房地产投资和运作的一些细节。

我对个人投资的房地产的前景非常看好,因为它具备天时地利人和的最基本条件,天时是指恰逢美国现在房地产处于低成本高回报时期,地利是指所处的地理位置非常优越,包括周围环境,基础设施配套工程的运用合理,教育体系的辅佐,人和是指投资者(就是本小姐了)关系脉络广泛,在投资圈人缘良好,能够具备这些优势,我想无论是从事任何投资,相信都会有一定的回报率的。

房子,顾名思义是指能够提供住所,能够遮挡风雨,有实在的使用价值的住所。

另外由于房产有地理位置的独特性,房产会升值。

购置房产,也是一种投资。

房产的第一作用在于它具备可以居住的使用价值。 有人愿意出钱买房或租房,当然首先也是因为房子可住,以及它的地理位置方便。 投资房产,有两个回报期待,一是现金回报,一是保值升值。

其中以现金回报为首位。

这很好理解,现金回报是实在的,好的投资房产,每个月有正的现金流,即是“以房养房”,除去房子的所有花销,房子能为投资人挣钱,不要投资人每个月再向房子里投钱。 从租金来的正的现金流,在美国叫“被动收入”,投资人的财富每个月都有实际的增加,这才是投资房产是实质。

房产升值是虚的,单纯指望房产升值是靠不住的,升值要到卖房的时候才能实现。

如果采用盲目期待增值房产投资的策略,最大的问题是没有现金流。

一旦房价下降,所有房主都抛售房产,引起加速恶性循环。

这个情况在美国的房产热的地区,如加州湾区和首都华盛顿地区,都有发生。

一些投资者以较高的贷款杠杆控制房产,空置等涨价,一般操作是一年左右出手。

但是从2008年起,由于次贷危机初步显现,房产的价格不升反降,给很多房主造成压力。 其主要原因是,一些投资人利用次贷,使用高风险的贷款杠杆,比如贷款额达到房价的95%,如果房价从峰值下降5%,就意味着投资人的房子按照市价出售,还不能够偿还全部贷款。 所以引起恐慌,投资人抛售房产,急于兑现。

等到房价降了15%,很多投资者失去信心,无力卖房,因为卖了房子,还要再拿出10%的现金来才能还清贷款,一些投资者干脆就把房子交给银行,让房产沦为法拍屋。 这就使得在一时间,突然出现大量的法拍屋,结果是所有银行都招架不住,最后引起银行破产。 美国的投资房产类型,从大的方面来说,有商业房产、住宅房产和土地。 商业房产一般包括购物中心、办公楼。

商业房产的租约,一般是多年合约,十年、十五年的租约比较常见。

商业租约,一般都是三净租约,租户负责房产的维修,物业税,和房产保险。 房产的装修费用,一般也由租客承担。

租客一般是公司和政府。

大型商业房产的市场操作十分透明和专业,一般回报率差别不大。

当前的市场,除去贷款费用的净回报大约是9%——11%。

当然如果个人财力强大,不向银行贷款,那净回报就非常大了。 住宅房产一般包括独立屋(别墅)、连体房、单元房、双体房,以及四个单元以下的多体房。 土地投资,形式比较简单。

一般是买一大片未开发土地,坐等升值。 土地的物业税低,但是没有现金流。 在美国,土地相对很便宜,拥有发展受到地理局限地区的土地,比如被沙漠围绕的赌城拉斯维加斯的可居住土地,也是一个好的投资选择,回报也非常大(明年打算到拉斯维加斯投资,是我最新的投资瞄准目标)。 值得指出的是,商业房产有一种特别的房产形式——公寓楼。

投资公寓楼,每个单元平均的价钱低,现金流可以保证。 银行也很愿意给公寓楼的投资者贷款。

在一些房价上涨较快,房价高,租金低的地区,公寓楼的形式比较少,因为每个独立产权的单元都能够卖出很好的价钱。

去年,美国很多人把公寓楼买下,分拆产权,把每个单元分别卖出去,因为单独产权出售有利。 最近,美国房市不好,又有一些卖不出去的单元楼,统一以出租公寓的形式整体出租。

不过美国地方政府的规划,有的地区规定必须建公寓楼,以保证民众都有房可租,这一有力的措施也是布什政府曾经提出的,以保证美国民众都有房子住。 房产的价值,从根本上讲,一定是要由消费者愿意出的价钱决定的。 在美国,这个价钱是紧密和住宅房产的市场租金相联系的。 美国纯投资房产的价格,一般保守的房价估算是单纯由现金回报率来决定的,而不考虑对房产升值的期待。 房产是投资,比较股市,和银行利息,要有一个相当的回报率。 举个例子来说,同样的钱,放到银行,回报率是%,放到股市的共同基金,回报率是8%,投资到房产,回报是如何呢?当前美国的房产,投资者一般要求投资量年回报率达到9%——11%。

投资人愿意出的房价,就是根据回报率来计算的。 换句话来说,如果一个房产的还贷前现金收入是每年2万美元,那么按照10%的回报率,投资人所能承受的房价就是20万美元。 对于房价高的地区,房价会反映到租金上。

而租金,是房产能够产生现金回报的实际指标。 中国大陆的房产从六月以来,全面的回暖,房价又升。

很多中国的投资人,准备或已经以投资目的进入房市。 我从美国的投资房产角度,做一个比较,供中国的投资人进行参考。 首先,中国的住宅投资房产的房价较高,租金较低。 在美国一般来讲,月租金要达到房价的1%,才会有投资收入和现金流。 其次,中国的房产业操作不规范。 成为了房主,该有的权利可能得不到应有的法律保护,比如,房产经纪可以担当二房主,这些做法在美国都是违法的。

另一方面,房客的权益也得不到保证,比如在美国如果房客滞纳房租的话,必须要经过法律驱逐的程序才可以赶走房客,如果没有通过法律程序的话,那是要负法律责任的,弄不好房主有可能成了房客的被告人。

美国的房产出租相关法律十分的完善。 美国的政府,基本上是鼓励投资人拥有房产出租,或者是自己住,因为这样可以减少政府提供住房的负担。

所以美国房产和投资的政策,是保护投资人的。

当然,在美国房客的利益也受到充分的保护,比如,房主有义务必须提供可居住的住房,合乎当地卫生标准和环境,冬天供暖充足。

希望通过这篇文章可以充分帮助大家了解美国的房地产投资和运作情况,也希望有志于房地产投资的中国人能够到美国来投资,最后祝大家投资快乐,生意兴隆,财源广进!。

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